Būstų kainos auga, kokybė krenta

- Kas lėmė, kad nekilnojamojo turto rinkoje rekordiškai pakilo kainos?

- Pagrindinė priežastis - išaugęs būsto rinkos aktyvumas. Pardavėjai diktuoja sąlygas ir vis dažniau bando testuoti rinką - užkelia kainas ir žiūri, kaip žmonės reaguos. Arba bando prastumti abejotinos kokybės objektus už gerų kainą. Šios tendencijos Lietuvos rinkoje ypač ryškiai matomos, o pasekmės gali būti liūdnos: arba išpūsime kainų burbulą, kas kai kuriuose segmentuose jau vyksta, arba leisime kristi kokybei.

Evoliucionuojant būsto rinkai keitėsi ir žmonių požiūris - pirmiausia pirkome kvadratinius metrus, o tik vėliau - butus. Palyginti JAV apie metrus išvis niekas nekalba. Ten žiūrima į kambarių ir parkavimo vietų skaičių ir t.t.

Vėlesnėje evoliucijos stadijoje pradėjome pirkti gyvenimo būdą. Svarbi tapo infrastruktūra - darželiai, mokyklos, laisvalaikio praleidimo vietos ir pan. Kadangi rinka dabar įkaitusi, skubant ją patenkinti, nepaisant aukštų kainų, vėl gali būti pradėta siūlyti prastesnės kokybės būstai.

- Kiek pateisinama rizika pirkti nepastatytą būstą?

- Žmonės žymiai nukentėtų tik tokiu atveju, jeigu projektai nebūtų baigti. Kol kas rizika nėra didelė, rezervacijų skaičiai auga, tad vystytojams projektus tikslinga baigti. Išimtis, kadangi dabar visi skelbiasi „vystytojais", būtų nebent nauja, vardo neturinti arba nepatyrusi, įmonė. Bankai konservatyviai ir įdėmiai vertina statybų finansavimą, projektus ir garantijas. Tai lemia, jog pirminėse statybų stadijose svarbiausiomis tampa jų finansavimo platformos, todėl naujiems rinkos žaidėjams rizika yra kiek didesnė, likusiems - visiškai nedidelė.

- Pardavimai auga. Iš kur tam gaunama lėšų?

- Pinigai persiskirstė iš vienos kišenės į kitą. Karantino metu pasikeitė vartojimo krepšelis - antraeilėmis tapo kelionės, laisvalaikis, išlaidos maistui, bet išaugo būstų poreikis. Jie, kadangi daug laiko teko praleisti namuose ar net iš jų dirbti, tapo prioritetine pirmo būtinumo preke.

Taip pat reikia nepamiršti, kad išaugo dalies žmonių - ypač dirbančių viešajame sektoriuje - pajamos. Šie, bijodami, kad pinigai nuvertės, nusprendė juos „įdarbinti". Lietuvos gyventojai „myli" nekilnojamąjį turtą, todėl augo ne tik naujų, bet ir antrų ar trečių būstų pardavimų sandorių skaičius.

- Ar sparčiai augant pardavimams nepasikartos 2008-2009-ųjų istorija?

- Tokios krizės tuomet būti neturėtų. „Burbulas" gali sprogti, tačiau pati situacija yra kitokia. Pasikeitė žmonių pajamų lygis - jie mažiau skolinasi, daugiau investuoja savų pinigų. Atsirado daugiau erdvės manevrams, tad jeigu įsipareigojimai taps per sunkūs, turimas lėšas bus galima perskirstyti.

Didesnė rizika būtų tik atskiruose nekilnojamojo turto segmentuose. Čia išsiskiria dalis pajūrio regionų. Palanga jau tapo visasezoniu kurortu, tačiau daugelyje vietų šiltasis sezonas netrunka ir trijų mėnesių, tad čia brangaus būsto pirkimas nuomai gali nepasiteisinti.

Reikia pripažinti, kad ne visur prašomos kainos yra adekvačios. Dar suprasčiau, kai siūlomas kokybiškas būstas, bet kai brangiai įkainojama „belangė" ar panašus nekilnojamasis turtas, o savivaldybės vėluoja su miestų planavimais, tokių pasirinkimų tikslingumas ir racionalumas kelia nemažai abejonių.

- Ką bendra turi būstų rinka ir savivaldybės?

- Lietuvoje vis dar mąstoma, kad gyventojų mažėja ir miestai traukiasi, bet taip nėra. Dažnas miestas plečiasi ir plėtra vyksta chaotiškai. Mano nuomone, būtent tai yra viena didžiausių nekilnojamojo turto rinkos grėsmių, nes vėliau šių klaidų taisymas gali būti labai brangus ar net visai neįmanomas.

Problemą gilina ir tai, kad miesto bei rajono savivaldybės yra atskiros, tarpusavyje ne visada sutariančios, institucijos. Kalbant apie Klaipėdą, jos savivaldybes iš viso reikėtų sujungti, nes miesto gyventojų skaičiui nuolat mažėjant smarkiai auga gyvenančiųjų rajone skaičius.

Ant to paties grėblio jau lipo ir Australija, ir JAV, ir dalis Vakarų Europos. Lietuvoje žemės privatizuojamos, pradedami vystyti projektai, tik tuomet prisimenama, kad gyvenimui būtina ir infrastruktūra. Įdomus toks planavimo metodas, nes vėliau pastarajai tiesiog nebelieka vietos.

Panašiai vyko JAV, tačiau ten būdavo numatomos bendros poilsio vietos - baseinai, teniso kortai ir t.t. Pas mus net pastarųjų nėra - namai, gatvė, o už jos... vėl namai. Galiausiai dar šalia įbrukamas prekybos centras, į kurį gyventojai... važiuoja. Kadangi priemiesčiuose reikiamos infrastruktūros nėra, visi važiuoja į miestus ir taip formuojasi spūstys.

Teko gyventi Dubline ir matyti analogišką situaciją - pirma airiai apsistatė, o tada ėmė galvoti. Ten ir brangus tunelis po miestu buvo kasamas, ir tarpusavyje nesusisiekiančios tramvajaus linijos nutiestos. Tokių klaidų kaina yra labai didelė.

Apibendrinant, Vilnius pagal gyventojų skaičių yra sparčiausiai augantis ES miestas. Sovietiniai būstai jaunimui neatrodo patraukliai, tad plėtros potencialas yra. Deja, savivaldybės patvirtinti planai skirti neaugančiam ir nesiplečiančiam miestui. Dabartiniai jo aplinkkeliai buvo suplanuoti prieš 30-imt metų, o kas gali pasakyti, ką sostinėje statys po 30-ies metų?

Norint, kad rinka neperkaistų, reikia pasiūlos, o didelei pasiūlai Lietuvoje nėra pasiruošta. Šiandien plėtra vyksta chaotiškai, dėl ko jau kenčia būstų kokybė. Jeigu pasiūla sumažės arba kokybė toliau prastės, kris miestų patrauklumas. Tai lems ilgalaikes neigiamas pasekmes, kurių pašalinimas, jeigu ir bus įmanomas, kainuos brangiai. Norint šito išvengti, būtina dabar susirūpinti tinkamu miestų planavimu, bet, deja...

Iš Ž.Maurico „Facebook" paskyros

„Vidutinė parduodamo namo kaina Santa Barbaroje siekia 1,62 mln. JAV dolerių ir yra viena didžiausių JAV (JAV vidurkis siekia 316 tūkst. JAV dolerių), o vieno kvadratinio metro kaina siekia apie 9 tūkst. JAV dolerių (8 tūkst. eurų). Tačiau šiame amerikietiškos svajonės mieste dabar ir jūs galite įsigyti namą - tereikia parduoti 92 kv. metrų ploto butą Palangoje ir už gautus pinigus nusipirkti 132 kv. metrų ploto namą Santa Barbaroje."

„Vilniuje parduodamas vieno kambario butas be langų („belangė"). Skelbime rašoma, kad tai puiki investicija, bet kaina pasirodė kiek didoka (2943 Eur už kv. metrą), tad reikia įvertinti kitus buto privalumus ir trūkumus... Butas nėra 100 proc. butas, nes neatitinka minimalių statybos techninio reglamento reikalavimų (pvz., insoliacijos ir minimalaus buto ploto). Kita vertus, Lietuvoje pastaruoju metu šimtamyliais žingsniais tobulėjant būsto rinkai, reikėtų tokiems išskirtiniams objektams sugalvoti išskirtinį pavadinimą, pvz. „tamsbutis", „mikrotamsbutis", „ko-prizoningas" ar pan."